공시지가 실거래가 차이 · 발표 일정 · 이의신청 완전 정리 | 현실화율·세금 기준 한눈에

공시지가 심화 정리

공시지가 실거래가 차이 &
발표 일정 · 이의신청 완전 정리

공시지가 vs 실거래가 얼마나 다른지, 언제 발표되는지,
이의신청은 어떻게 하는지 한 번에 정리합니다

현실화율 60~70% 발표 매년 2월·4월 이의신청 30일 이내

공시지가가 왜 실거래가와 다를까요? 내 집 시세는 10억인데 공시가격은 6억대? 이상하다고 느끼셨다면 정상입니다. 공시지가는 실제 거래가격이 아닌 정부가 산정한 기준가격이라 시세와 차이가 날 수밖에 없습니다. 그 차이가 얼마나 되는지, 언제 발표되는지, 억울하면 어떻게 이의신청하는지 정리해드립니다.

 

📊 공시지가 vs 실거래가 차이

REAL PRICE · 시장 거래가

실거래가

실제 부동산 시장에서 매도인과 매수인 사이에 거래된 실제 금액. 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 확인 가능. 취득세 산정 기준.

PUBLIC PRICE · 정부 공시가

공시지가 / 공시가격

정부(국토교통부·시군구)가 매년 조사·평가해 공시하는 기준가격. 재산세·종부세·건강보험료 등 산정 기준. 통상 실거래가보다 낮게 산정됨.

공시가격 현실화율 (실거래가 대비 공시가격 비율)

공동주택(아파트) 약 69%

토지(개별공시지가) 약 65%

단독주택 약 54%

실거래가 100%

 

💰 세금별 기준가격 — 공시지가 vs 실거래가

세금 종류	기준가격	납부 시기
재산세	공시가격	매년 7월·9월
종합부동산세	공시가격 (1세대 12억 초과)	매년 12월
취득세	실거래가	취득일로부터 60일 이내
양도소득세	실거래가	양도일 속한 달 말일 + 2개월
상속·증여세	공시가격 (시가 확인 불가 시)	상속·증여 후 3~6개월
건강보험료	공시가격	매월

 

📅 공시지가 발표 일정

// 공시 기준일 · 발표 시기

표준지 공시지가

기준일: 매년 1월 1일
발표: 매년 2월경
결정: 국토교통부 장관

개별공시지가 (1차)

기준일: 매년 1월 1일
발표: 매년 4월 30일
결정: 시·군·구청장

개별공시지가 (2차)

기준일: 매년 7월 1일
발표: 매년 10월 29일
결정: 시·군·구청장

공동주택(아파트) 공시가격

기준일: 매년 1월 1일
발표: 매년 4월경
결정: 국토교통부 장관

 

✋ 공시지가 이의신청 방법

내 공시지가가 너무 높다면? 이의신청하세요

1

신청 기한 확인: 공시지가 결정·공시일로부터 30일 이내. 기한 초과 시 신청 불가

2

신청 방법: 국토교통부 홈페이지(molit.go.kr) 온라인 신청 또는 토지 소재지 시·군·구 민원실 방문·우편·팩스

3

신청 자격: 토지 소유자 및 법률상 이해관계인. 인근 유사 토지의 거래가격 등 근거자료 첨부 시 유리

4

처리 결과: 이의신청 내용이 타당한 경우 공시가격 재조정. 불인정 시 행정심판·행정소송으로 불복 가능

5

참고: 이의신청 반영률은 실제로 낮은 편. 반영되지 않은 경우 이유 설명 없이 거절되는 경우도 있으므로 전문가(감정평가사·세무사) 조언 추천

 

📋 핵심 요약

• 공시지가 vs 실거래가: 공시가격은 실거래가의 54~69% 수준 (현실화율)
• 세금 기준: 재산세·종부세·건강보험료 = 공시가격 / 취득세·양도세 = 실거래가
• 발표 시기: 표준지 2월 / 개별공시지가 4월 30일·10월 29일 / 아파트 공시가 4월
• 이의신청: 공시일로부터 30일 이내, 국토부 홈페이지 또는 해당 시군구 민원실
• 실거래가 조회: 국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr
• 공시가격 조회: 부동산공시가격알리미 realtyprice.kr (무료)

⚠️ 이 글은 정보 제공 목적입니다. 정확한 세금 산정·법적 판단은 세무사·감정평가사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.